新商业：房地产/新消费的尽头是奢侈品？

特斯拉打响美股财报季第一枪，AI驱动下的美国科技股今年迎来大牛市。

A股徘徊在3200点左右，股民关灯吃面之余倒是贡献了不少段子，诸如：大霄一笑生死难料，老胡出征寸草不生，横批：销户（霄胡）。先有李卧龙，后得胡凤维。卧龙凤雏已齐，攻陷大A指日可待！

中国房地产业继恒大财报巨亏爆雷后，万达美元债亦爆雷，好在王首富不愧是“一个亿小目标的”王首富，论果敢可与资产从内地到英国到越南再到杭州大腾挪的李超人一比（略逊一筹），拿出17年壮士断腕400亿甩卖万达文旅给融创的魄力，万达转让北京万达投资49%股权给上海儒意影视以偿还4亿美元债券，美元债危机暂除。

尽管24日中央政治局会议定调利好：要活跃资本市场，提振投资者信心，适时调整优化房地产政策。

但鉴于中国真实的城镇化率已达70%，人口的老龄化正在到来，科技成为推动产业革命最重要因素，房地产大开发的时代已经落幕。并不是所有房企有王首富的铁腕魄力，或者像隔壁老王般愿意回家做红烧肉、去爬珠穆朗玛峰、每日直播。

未来何去何从？

我觉得LV的老板贝尔纳·阿尔诺的做法倒有一些商业启示。

❶房地产/新消费的尽头是奢侈品

今年3月份，欧洲首富LV老板贝尔纳·阿尔诺超过马斯克，登顶世界首富宝座。在排名前十的科技、金融富豪中，阿尔诺是唯一的奢侈品富豪。路易威登也成为第一家达到5000亿美元市值这一里程碑的欧洲公司。

鲜有人知的是，阿尔诺的财富人生是把法国的一个家族建筑公司变成了一家地产公司，继而又变成奢侈品企业。

这位奢侈品之王是典型的欧洲资本家，但带有美国特色。

他曾经的纽约经历使他在1984年回到法国后，迅速运用在华尔街上兴起的野蛮人策略。通过杠杆收购一系列不良纺织品资产获得了迪奥，后又夺得了IVMH集团的控制权。他把美式商业策略引入了最传统的行业之一，让它适应全球化、高端化、Instagram营销，并使它成为唯一一家涵盖奢侈品行业五大主要领域——葡萄酒和烈酒、时装和皮具、香水和化妆品、腕表和珠宝以及高端零售的集团。这是其他人应该效仿的做法。

与科技富豪一样，阿尔诺其实也重塑了商业世界。

阿尔诺喜欢讲述他与乔布斯会面的故事。当时乔布斯即将推出AppleStore。

阿尔诺是法国人，他的公司为上流社会提供路易威登箱包、迪奥时装、蒂芙尼珠宝和唐培里依(DomPerignon）香槟，他比大多数人都更深谙如何将店面变成欲望的殿堂。

西方社会流传一句话，没有比犹太人（华尔街背后金主）/法国人（奢侈品）更擅长调动人类的（消费主义浪潮）欲望的了。

二人交谈间，话题转向了他们的产品。阿尔诺问乔布斯他是否认为30年后ihone仍将存在。乔布斯回答说不知道，随后就1921年诞生的唐培里侬香槟问了阿尔诺同样的问题。在故事中，阿尔诺向乔布斯打包票唐培里依定会世代相传。乔布斯同意他的说法。

大家都知道，苹果的定位就是手机界的LV。

大家可能有一个错觉，以为经济下行，失业率增加，消费降级，奢侈品销售必然不理想。实际上，即使在宏观环境起伏不定的情况下，LVMH集团、开云和爱马仕国际等欧洲奢侈品公司依然可以保持增长。

LVQ1在亚洲（不包括日本）的销售额增长了14%，在美国增长了8%。中国约占该集团在亚洲地区业务的80%。

在今年上半年美国科技富豪、政治人物纷纷访华时，LVMH老板也现身北京，掀起全球奢侈品牌访华潮。

从前在耶鲁商学院，教授们谈起星巴克商业案例时，总要强调“location，location，location”，言下之意相比咖啡，星巴克是一家房地产公司。

然而现在，教授们将星巴克的成功更多的归功于咖啡文化。

房地产、LV、苹果、咖啡，茶，酒，无论哪一个，成功的关键都在营造给消费者奢侈品的感觉（提供客户情绪价值）。

这一波内卷，终于从产品的实用功能卷到情绪价值了。

消费升级体现的消费心理学终于上场了。

❷情绪价值

一个产品：通常有三种价值：资产价值、功能价值和情绪价值。

资产价值，顾名思义，资产升值的价值，比如黄金地段的房地产，处于估值低位的股票/数字货币。

功能价值，一个产品具备的基本功能。大多数产品的存在价值体现在其功能价值上。

情绪价值，则是消费者为了获得某种情绪和感受，而愿意支付的价值。人们往往愿意为此支付高溢价和复购。

比如，一个人买泡泡玛特的盲盒，图的是打开它前的好奇，打开它时的紧张，打开它后的惊喜。这就是情绪价值。

实际上，多巴胺营销（通过多巴胺色彩、图画、语言、设计带给消费者愉悦、治愈、积极的情绪价值）已经充斥在我们周围。新消费中的新茶饮（比如奈雪的茶）、轻咖啡（比如瑞幸）、瓶身上画着漫画的果酒…麦当劳、肯德基里明亮高饱和的多巴胺色…

因为它们充分调动了你的多巴胺（塑造、影响、释放了你的情绪）。

科学的尽头是神学，资本的最后是玄学，多巴胺的尽头是情绪价值。

看看这些品牌今年的广告语：

周大生：你在试探我物不物质，我在试探你爱不爱我，我没你想的物质，你也没我想的那么爱我！

香奈儿：等你再见我的时候，我会变得成熟稳重，极致温柔，你想要的只是眼中再无你。

蔻驰：会有那么一天，你也会放下今天的执着和不舍，带着稍许的遗憾，是认清，是放过，是释怀，是无能为力。

赫莲娜：愿你是披荆斩棘的女将军，也是令人疼爱的小朋友，愿你是一颗糖果都能收买的小姑娘，也是一座金山换不回的女英雄。

有没有戳中你的心？

你的产品“卷”在哪个层次？

你在打磨产品还是“奢侈品”？

❸爱好投资

《经济学人》为许多这样的藏品（钻石、名画、美酒、艺术品、手表和其他古董）编制了价格指数，并将之汇集成•爱好指数。自2007年初以来，其平均回报率为5.9%，超过了全球股票市场指数MSCI全球指数的总体回报。

爱好投资也许有助对冲其他投资的风险。比如，艺术品价格走势往往与股票市场指数相反。许多种类的收藏品供应量固定，而需求却不断增长。凯捷咨询预测，到2025年，高净值人士的财富总值将超过100万亿美元，其中约10%将投资于收藏品。

艺术品投资，本质上是情绪价值的投资，同样带来了巨大的资本价值。

我想说的是，为你的爱好投资，打磨你自己，成为奢侈品/艺术品。

这是产业升级、内卷、焦虑、个人成长的唯一出路。

顺便说一句。

奢侈品本质是国力体现。那些包包、鞋子、衣服的品牌背后是这个国家的文化，而文化的背后是生活方式，而生活过得奢不奢侈背后就是经济就是国力。法国作为全球的奢侈品中心源自法国从前（尤其思想启蒙运动后）一直是整个欧洲的文化中心的历史。

我泱泱华夏唐宋时期的瓷器、茶叶、丝绸、诗词、书法等等，哪一个不是全球趋之若鹜的奢侈品？背后就是国力。

不少观众觉得好莱坞大片其实也没什么好看的，有的还不如国产片一—这其实就是经济强盛引发文化强势的一个趋势。

近期热播的两部国产电影大片，无论是《长安三万里》恢弘壮阔的盛唐气象、还是《封神第一部》媲美《指环王》的东方神话史诗，都充分证明了这一点。